用益-信托经理参考:信托业该如何转型?监管层给出了答案

时间:2020/08/17 07:12:18lpl冠军竞猜-信誉官网

一周重点关注:

 

● 统计局:中国7月CPI同比2.7% PPI同比-2.4%

● 7月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比涨0.5%

● 全国股转公司修改复核细则 完善市场自律监管救济安排

● 证监会取消公司债强制发行评级 评级市场有望破而后立

● 多家券商资管业务整改方案获董事会批准

● 上半年我国基金规模突破16.9万亿元 半年增幅14.47%

● 私募总规模逼近15万亿 私募证券规模突破3万亿

● 郭树清:引导信托、理财和保险公司等机构树立价值投资理念

● 年内高管变动已达73次 信托业“排兵布阵”谋转型

● 年内新增备案慈善信托 财产总规模超3亿元

● 上半年行业资产减值损失大增!中信信托计提7.18亿

● 今年信托违约金额超1100亿 “股东挪用”最难清收

●【观察】信托业风险逐步透明化

●【观察】信托牌照价值几何?

●【干货】当前监管下信托机构如何开展业务


一、财经视点

 

■ 统计局:中国7月CPI同比2.7% PPI同比-2.4%


国家统计局数据显示,中国7月CPI同比增长2.7%,前值增长2.5%,预期增长2.6%;中国7月PPI同比下降2.4%,前值下降3%,预期下降2.5%。7月猪肉消费需求持续增加,而多地洪涝灾害对生猪调运产生了一定影响,供给仍然偏紧,猪肉价格环比上涨10.3%,涨幅比上月扩大6.7个百分点。


点评:7月CPI同比增速从6月的2.5%上升至2.7%,略高于市场与我们的预期。但核心CPI同比增速从上月的0.9%下降到0.5%。CPI环比增速从6月-0.1%回升至7月0.6%,主要由食品价格上涨驱动。供给因素推动食品通胀。非食品通胀明显回落,服务消费恢复仍然面临压力。经济复苏继续推动PPI回升,石油石化及建筑产业链领涨。

 

■ 7月份我国货物进出口总额29270亿元 同比增长6.5%


8月14日上午10时,国务院新闻办公室举行新闻发布会,国家统计局新闻发言人付凌晖介绍7月份国民经济运行情况,7月份,货物进出口总额29270亿元,同比增长6.5%。其中,出口16846亿元,增长10.4%;进口12424亿元,增长1.6%。“进出口相抵,贸易顺差4422亿元,比6月份扩大1133亿元。”付凌晖还指出,1-7月份,货物进出口总额171650亿元,同比下降1.7%。其中,出口93981亿元,下降0.9%;进口77669亿元,下降2.6%。贸易方式继续调整,主体活力有所增强。


点评:外贸的增长好于预期,可能主要有几个原因:一是中国经济的韧性和潜力巨大。二是政府出台了一系列支持稳定外贸的政策。三是中国产业体系完整,配套能力比较强。四是面对全球新冠疫情的冲击,中国在推动国际抗疫合作方面发挥了重要作用。

 

■ 7月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比涨0.5%


国家统计局:7月份,经初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%、0.8%和0.6%。二手住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.3个百分点。一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.6%和5.7%,涨幅比上月分别扩大0.3和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.0%,涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续15个月相同或回落。


点评:尽管环比有所回落,但从同比数据来看,涨幅是上升的,表明上半年宽松货币政策带来的房地产市场价格增长效果明显。如何抑制房地产价格,保证资金流入到实体经济的任务依然任重道远。

 

■ 央行易纲:下半年将保持金融总量适度、合理增长


据央视新闻客户端8月10日消息,“面对疫情冲击,人民银行果断加大货币政策逆周期调节力度,创新货币政策工具。”人民银行行长易纲在接受采访时表示,货币政策的引导使市场整体利率下行,带动了企业的融资成本明显降低,有力支持了实体经济,使得贷款的结构明显优化,普惠小微贷款支持的市场主体明显增加。下半年,人民银行将保持金融总量适度、合理增长,着力稳企业保就业,防范和化解重大金融风险,加快深化金融改革开放,促进经济金融健康发展。

 

■ 国家税务总局:下半年基层的财政收支矛盾比较大


据央视新闻客户端8月12日消息,国家税务总局局长王军在接受央视采访时表示,下半年收支矛盾比较大,特别是基层的财政收支矛盾比较大。所以我们各级税务部门一定要不折不扣地落实好减税降费政策,该减的减,该免的免,该缓的缓,该退的退,都要一项一项地落到实处,全力地服务好“六稳” “六保”这个大局,宁可在操作上税务部门自己困难一些,也要让市场主体在发展上更顺利一些,让纳税人更满意一些,让我们中国经济能够走得更稳、更好一些。

 

■ 郭树清:金融业运行平稳 积极应对不良贷款反弹


中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清接受记者采访时表示,当前我国金融业运行平稳,风险整体可控,但同时必须看到,一些潜在隐患依然较大,包括存量风险尚未得到彻底解决、不良资产上升压力加大、资金面宽松背景下市场乱象极易反弹回潮等,对此一定要保持清醒,冷静研判,未雨绸缪。他表示,积极应对不良贷款反弹,要做实资产质量分类、备足抵御风险“弹药”、加大不良贷款处置力度、严控增量风险等。

 

■ 全国股转公司修改复核细则 完善市场自律监管救济安排


8月14日,全国股转公司发布修改完善后的《全国中小企业股份转让系统复核实施细则》。此次修改的主要内容包括扩大复核事项范围、明确复核期间停止执行的事项、调整部分事项的复核申请期限、简化申请材料要求,以及完善复核会议程序五方面。修改内容自发布之日起施行。首先是扩大复核事项范围;其次,明确复核期间停止执行的事项;再次,调整部分事项的复核申请期限;最后,完善复核会议程序。

 

二、同业新闻

 

■ 证监会取消公司债强制发行评级 评级市场有望破而后立


中国证监会近日发布了《公司债券发行与交易管理办法》的征求意见稿,不再强制要求外部评级,并删除了公众投资者投资债券的评级规定,分析称此举有助于减少债券市场的评级依赖,并遏制评级虚高现象。征求意见稿删除了“公开发行公司债券,应当委托具有从事证券服务业务资格的资信评级机构进行信用评级”的条款,此外,在不降低发行门槛的前提下,同时删除了向公众投资者公开发行的债券信用评级需达到AAA的规定。意见反馈截止时间为9月6日。


点评:取消强制评级,一方面可以使得弱资质主体发行公司债不再受主体评级的限制,但另一方面投资者更关注企业的经营和财务情况,弱资质发行主体的不足之处可能更加会被放大。

 

■ 多家券商资管业务整改方案获董事会批准


公开资料显示,华安证券也已披露与资管业务整改相关的内容。据了解,截至目前已有包括中信证券、广发证券、中金公司、兴业证券、国泰君安等在内的10余家券商完成了20余只大集合产品的公募化改造。业内人士指出,券商集中公告资管业务整改的内容与资管新规延期有关。中证君注意到,华西证券公告了《关于新规延期后公司资管产品整改方案的议案》和《关于新规延期后子公司资管产品整改方案的议案》。


点评:资管新规过渡期延长,减轻了券商资管整改的压力。同时,目前券商资管转型初见成效,未来具有主动管理优势的券商将在行业中更有竞争力。

 

■ 中银协:2019年末我国上市银行总资产规模达196.47万亿


中国银行业协会日前发布的报告显示,截至2019年末,我国上市银行数量已达51家,上市银行总资产规模达196.47万亿元,占商业银行总资产的比例为82.04%。《中国上市银行分析报告2020》显示,2019年末,51家上市银行发放贷款共计107.4万亿元,较年初增长12.02%;信贷资产占总资产的比例为48.51%,较年初提升3.11个百分点。存款方面, 2019年末,51家上市银行存款总计134.39万亿元,较年初增长8.81%。从负债结构看,存款占总负债的比例为70.02%,较年初增加2.05个百分点。

 

■ 上半年我国基金规模突破16.9万亿元 半年增幅14.47%


中国证券投资基金业协会14日公布的最新数据显示,目前我国境内共有基金管理公司149家,其中,中外合资公司44家,内资公司105家,全部机构管理的公募基金资产净值合计16.9万亿元,半年增幅14.47%。截至8月14日,新发基金规模已达到1.78万亿元,已超2019年全年的1.43万亿元。今年截至目前,新成立的50亿元以上的基金数量有106只,合计规模接近1万亿元。

 

■ 五大行:8月25日起对个人房贷统一转换为LPR定价


8月12日,工行、建行、农行、中行和邮储银行五家国有大行同时公告,将自8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR(贷款市场报价利率)定价方式。公告同时明确,批量转换完成后,若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。央行此前公告,为进一步深化LPR改革,商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准,原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。


点评:此次存量商业个人住房按揭贷款定价基准切换为LPR后,对个人利息支出而言,至少未来一年并无变化。但需要注意的是,新发放的住房贷款利率可以每年有一次根据最新LPR报价的调整机会。长期看,全球低利率环境将在未来长期持续,对减少借款人的综合利息支出或是利好。

 

■ 券商资管转型进行时!至少12家主动管理规模占比提升


中国基金业协会于10日公布了《2020年二季度资管业务相关数据》,就主动管理月均规模前20名来看,上榜门槛已经由去年二季度的638.24亿元提升到了663.62亿元,中信、国君、华泰、招商、广发排名前五,主动管理资产月均规模均超2000亿元;与此同时,大多上榜券商的月均管理规模在缩水,二季度末券商资管月均规模前20名中,有可比数据的16家券商资管中,15家券商资管月均管理规模都在下降,华泰、中信建投、国君、申万的资管规模下降超千亿。


点评:主动管理月均资产规模占月均资产管理规模的比例,一定程度上能反映券商资管转型的情况。券商资管行业持续近两年的阵痛期已趋于缓解,整体行业结构已明显改善,而监管近期频频释放利好消息,也对券商资管的长远健康发展构成利好。

 

■ 私募总规模逼近15万亿 私募证券规模突破3万亿


8月12日晚间,中国证券投资基金业协会公布了7月份的私募登记备案月报。数据显示,截至今年7月末,私募管理的基金总规模高达14.96万亿元,较6月大涨6085.36亿元;其中,私募证券投资基金贡献了主要力量,规模为3.09万亿元,较6月大幅增长4416.21亿元。另外,股权创投私募的规模为10.59万亿元。从总体情况看,截至7月末,存续私募基金管理人总数为2.45万家,管理基金数量达8.81万只。

 

三、信托动态

 

■ 郭树清:引导信托、理财和保险公司等机构树立价值投资理念


中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清日前表示,要大力支持直接融资,促进融资结构优化。引导信托、理财和保险公司等机构树立价值投资理念,做真正的专业投资、价值投资,成为促进资本市场发展、维护资本市场稳定的中坚力量。同时要以公司治理为抓手,调整优化股权结构,完善现代金融企业制度。


点评:作为正处在转型期的信托业来说,郭主席的话具有极强的指导性和方向性,但作为分业监管的中国金融市场来说,信托公司的转型同样需要政策的支持,否则光靠信托公司自身的力量,难以在资本市场有一定的作为。

 

■ 年内高管变动已达73次 信托业“排兵布阵”谋转型


处于转型“深水区”的信托公司正在加快排兵布阵。据统计,今年以来,银保监会官网累计披露73条信托公司高层变动信息。其中,10家信托公司火线“换帅”(含董事长、总裁或总经理)。多数新帅为内部提拨或大股东委派,曾是金融“老兵”或监管人士。另一方面,在转型压力之下,信托公司正在招兵买马,建设标准化信托业务团队,甚至有部分公司开始零费率进行市场竞争。


点评:信托高管密集变动频繁、招兵买马建团队或与行业转型有关。近几年来,在监管部门的引导和资管新规的驱动下,信托公司进入调整和转型期,特别是今年以来,监管部门加大了转型的力度和节奏,迫使信托公司不得不面对更大的压力,加快转型已成行业共识。

 

■ 年内新增备案慈善信托 财产总规模超3亿元


2020年信托公司参与慈善信托的热情空前高涨,截至目前,设立慈善信托数量较去年全年增加40%。据慈善中国平台数据,今年备案财产规模超1000万元的慈善信托数量多达11单。其中,由中国信托业协会公开倡议、61家会员信托公司出资、国通信托受托管理的“中国信托业抗击新型肺炎慈善信托”财产规模最大,达3090万元。这也是信托业抗击疫情中覆盖范围最广、影响力最大的慈善信托。


点评:在万亿元级的信托市场中,慈善信托仍显弱小。这主要是由于相关政策法规配套不完善,慈善信托发展面临多因素掣肘。不过,作为回归信托本源业务的有效途径,低门槛的慈善信托潜力巨大,不仅能充分发挥信托制度优势、隔离风险资产,也能使受托财产保值增值。

 

■ 上半年行业资产减值损失大增!中信信托计提7.18亿


根据56家信托公司在银行间市场披露的财务数据整理统计,上半年这些公司累计计提资产减值损失34.35亿元,较去年同期的7.15亿元增长380.42%。数据显示,中信信托上半年计提7.18亿元,减值规模列行业第一第。除此之外,兴业信托、华信信托、紫金信托及万向信托等6家公司上半年资产减值损失也超过1亿元。计提大量增加也影响了上半年信托公司的利润表现,不良资产上升压力确有加大。


点评:银保监会近段时间一直引导银行业金融机构合理安排拨备、资本等经营要素,增强服务实体经济和抵御风险能力。在拨备计提方面,严格遵循审慎原则。在监管的多种措施与手段下,项目风险再难隐匿,行业风险状况更加透明化。而这也是上半年信托公司加大计提拨备力度的行业背景与政策动因。

 

■ 融资类集合信托发行规模大降40%!金融类信托逆势增长9%


用益信托的最新数据显示,7月共成立集合信托产品1853款,环比减少11.3%,成立规模为1731.15亿元,环比下降21.7%。不过,金融类信托募集规模逆势增长。据统计,7月金融类信托募集资金617.9亿元,环比增加13.21%,且规模占比上升至39.54%。按照功能划分,除了投资类信托,融资类信托和事务管理类信托均出现环比大幅下降态势,其中,7月融资类信托成立规模为1100.16亿元,较6月1625.69亿元大幅减少525.53亿元。


点评:今年以来信托业监管持续加码,继资金信托新规征求意见稿出台后,监管部门7月再次明确融资类信托压降要求,房地产类和基础产业类产品规模短期内或继续下降。面对业务转型压力,信托公司在标品信托业务方面发力,金融类产品会是后续集合信托规模增长的重要支撑。

 

■ 今年信托违约金额超1100亿 “股东挪用”最难清收


今年以来,信托违约事件频发。据第三方平台不完全统计,今年1-7月,信托行业共发生200多起违约事件,涉及的违约项目金额超过1100亿元。信托项目出现风险时,资产保全成为首要任务。多位信托人士表示,面对违约事件,一般的应对方式包括:用自有资金先行垫付,然后启动其他方式来处置风险资产;进行第二还款来源处置,比如,土地抵押、三方担保等;寻找第三方接盘,包括发行新的项目进行资金置换或是资产管理公司接盘;实行法律诉讼和司法拍卖等。

 

■ 一央企信托正在发行期限7年,最高可达18.6%的固定收益产品


近日,一位投资人在群里发的信托产品(宝盈817号集合资金信托计划(金科可续期债))引起了大家的围观和热议,原因很简单,该产品最后一年收益最高可达18.6%,而且这是一个标准的房地产信托固定收益类产品,融资方也位居行业前30强。资料显示,该产品发行规模60000万元,投资期限2-7年,初始存续期内为7.7%-8.6%;从第三个信托年度起,如果金科股份选择续期,各期投资资金的投资收益率跳升,年化业绩每年重置一次,在上一次利率的基础上增加2%,最高不超过初始投资期限内的年化业绩比较基准+10%/年。以300万为例:第一年和第二年是8.1%,第三年10.1%,第四年12.1%,第五年14.1%,第六年16.1%,第七年18.1%,如果是1000万,最后一年收益可高达18.6%。

 

■ 万向信托产品延期背后:“股权”担保价值存疑


近日,万向信托股份有限公司发布了一则关于中梁地产基金8号项目集合信托计划延期事件的回应说明。在回应说明中,万向信托表示,本次延期决定非因交易对手出现违约而决定延期,而是综合考虑项目实际和投资者利益,并根据信托文件约定而作出的受托人勤勉尽职行为。梳理万向信托年报发现,近年来,其地产投资占比逐年增加,与之对应的是,万向信托涉及房地产项目的法律诉讼案例也呈上升态势。

 

四、市场观察

 

■ 信托业风险逐步透明化


2020年以来,信托接连爆发大额兑付危机,牵连多家信托公司的金凰珠宝百亿质押黄金迷案曝光,新华信托、新时代信托同时被接管……频繁出现的风险事件令行业形象大为折损,甚至引发投资者信任危机。信托行业真实的风险状况到底如何?


主要观点:

1、在监管部门的大力督导下,信托行业的风险问题已较往年大为透明化,且往更加透明的方向行进。个别信托公司确实发生了一些风险事件,但这类公司仍属少数,属于单体机构风险、局部风险,不会影响整个信托业的稳健发展态势。

2、与其他金融子行业相似,上半年信托行业风险资产的攀升,与经济增速下行周期叠加新冠肺炎疫情冲击,使得企业存量债务风险持续暴露直接相关。

3、数次严格的风险排查也让风险资产加速暴露,愈发还原行业真实的运行状态。2019年以来,信托行业进行了三次风险排查,反复评估资方违约概率以及资产损失程度,旨在摸清机构风险底数,做好风险处置预案。

4、在多种措施与手段下,项目风险很难再隐匿,行业风险状况更加透明化,而这也是上半年信托公司加大计提拨备力度的行业背景与政策动因。

 

■ 信托牌照价值几何?


信托业与银行业、证券业、保险业并称为中国四大金融行业,是金融业内公认最贵的牌照,动辄百亿起步。信托公司是唯一能够横跨货币市场、资本市场和实业投资领域进行经营的金融机构,并且银监会明确表态不再新发信托业牌照,因此信托牌照也经常被称为中国最稀缺的金融牌照。从最近的几次信托机构股权收购案可以看一下信托公司的牌照到底价值几何?


主要观点:

1、2020年8月22日,天瑞集团出资人民币8.67亿元拟受让新疆兵团国资公司持有的长城新盛信托35%股权。据了解,本次股权转让价格为每股价格8.26元。

2、2020年2月,上实集团先以底价19.91亿元摘得天津泰达投资控股有限公司出让的26%股权。随后,上实集团以74.18亿元的报价揽入天津海泰控股集团有限公司转让的天津信托51.58%股权,比初始挂牌价格(39.5亿元)溢价34.68亿元,溢价率87.8%。

3、2020年2月12日,置信电气发布公告称,北京银保监局同意国网英大国际控股集团有限公司、中国电力财务有限公司、济南市能源投资有限责任公司和国网上海市电力公司将其持有的英大信托合计73.49%股权转让给置信电气。最终置信电气以发行股份的方式购买英大信托73.49%股权,交易作价分别为94.14亿元。

4、未经证实的消息,雪松控股以200亿收购中江信托71.3005%股权,首批按照30%支付60亿,后续资金将陆续进入。

 

■ 一周信托、资管产品市场综述


信托:                                      

1、本周集合信托成立市场小幅下行,募集规模小幅减少。据公开资料不完全统计,本周共有152款集合信托产品成立,数量环比增加10.95%;募集资金151.12亿元,环比减少8.91%。

2、本周集合信托发行市场持续遇冷,发行规模连续两周下滑。据公开资料不完全统计,本周共32家信托公司发行集合信托产品157款,环比减少29.28%;发行规模226.69亿元,环比减少29.12%。

3、本周金融类募集规模回落,房地产类募集规模回升。据统计,本周金融类集合信托募集资金54.22亿元,环比减少58.16%;房地产类信托的募集规模68.35亿元,环比增加2.03倍;基础产业类信托募集资金7.59亿元,环比减少17.26%;工商企业类信托募集资金17.18亿元,环比增加3.57倍。

 

资管:

据公开资料不完全统计,本周集合资管产品发行数量为29款。其中,券商资管产品发行数量26款,较上周增加6款,发行规模为21.36亿元,较上周增加3.98亿元;基金子公司集合资管产品发行规模为5.10亿元,较上周增加1.60亿元,产品发行数量3款,较上周持平;本周没有期货资管产品发行情况。 

 

五、干货推荐

 

■ 当前监管下信托机构如何开展业务


2020年5月8日,银保监会发布《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》,将信托纳入全口径监管范围,特别是对投资非标债权资产进行了比例限制。此外,受银保监对各家信托机构窗口指导要求压降融资类业务规模等新规的影响(银保监按照各家信托公司主动管理类融资信托所占据行业总量比例,以各公司2019年12月31日的主动管理类融资信托规模为基础,下达具体指令,压降比例平均在20%左右,每一家具有具体压降数值。监管同步下达各家信托公司需要压降的金融同业通道规模数据以及风险处置规模数据,其中对事务管理类的压降比例在35%左右),短短时间内整个信托行业的投资思路出现了很大的转变,各家信托公司都忙着研究如何非标转标,以期通过做大“标品”规模来为非标业务争取更多额度。


在近期我们与信托机构额合作过程中,我们明显地发现接受真股或优先股合作的信托机构越来越多。地产融资类额度紧缺,432项目的直接融资类业务口径各家机构衡量了自家的额度后,也不同程度地收窄。此外,亦有一些信托机构还可以操作小股+大债的夹层融资。有的信托机构则选择与区域股交所合作发行可转债产品,但是对于区域股交所发行的可转债产品在性质划分上是投资类还是融资类各地银保监态度各异。永续债产品、资产证券化非标转标类产品在当前监管下亦依数登场。


1、真股投资


目前真股投资已是信托圈的“热搜”词。就我们财富中心目前与信托机构的合作而言,目前我们采取的是“融资接力”模式,即先由我们为名单内的开发商解决前端土地保证金、土地款融资,在满足信托机构股权或优先股融资的一般条件后(即土地款支付完毕),由信托机构单独或与我们共同搭建SPV架构,进行土地款后的真股投资。信托机构的真股投资资金亦可作为我们前期资金的退出渠道。


以下以我们与信托机构合作的基本操作方式举例说明:

 

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1)信托机构发行集合资金信托计划,根据具体情况由西政财富与私行同步代销信托产品;


2)西政作为GP发起设立有限合伙企业,集合信托计划认购合伙份额,如有限合伙企业为基金形式,则信托计划与基金同时备案;GP的担任具体可与信托机构协商,并根据其监管要求予以调整;


3)有限合伙(或基金)以受让股权或增资的方式取得平台公司的股权;


4)平台公司全资设立项目公司并将资金注入项目公司;


5)预期收益要求:根据开发商的综合实力不同,预期年化11%-13%。


此外,需说明的是,真股类项目对开发商的综合实力、信用以及项目本身的优质程度有更高的要求,其中有几个要点值得重点关注:(1)信托机构一般在开发商支付完毕土地款,开发贷下放前介入;(2)真股的投资期限一般相对较长;(3)投资金额一般按照资金峰值的一定比例来配比,比如根据预售要求,按照资金峰值的70%配资;(4)对于项目方而言,股权类投资无法开利息票,但有助于出表,降低负债;(5)无土地后置抵押操作,通常情况下可与开发贷并存;(6)真股类投资对信托机构的投后管理能力有较高的要求。


2、“股+债”夹层融资


目前一些信托机构对于其白名单内的客户亦可操作“股+债”的夹层融资。其基本交易架构如下:


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(一)操作思路


信托计划通过SPV以股权转让或增资方式取得项目公司不超过49%的股权;信托计划投资的SPV委托银行对项目公司进行线上委贷。最终实现对项目公司的小股+大债投资。


(二)基本融资要素


1)融资方式:“小股+大债”夹层融资;


2)融资期限:不超过2年;


3)融资金额:具体根据项目总投来设定,如不超过总投的60%;


4)还款来源:项目销售回款及相应现金流、集团资金补足;


5)增信担保措施:


(1)项目公司名下土地/在建工程抵押至委贷银行;


(2)项目公司原股东持有的项目公司剩余股权质押在委贷银行;


(3)项目公司原股东承诺回购SPV持有的项目公司股权,并且集团对该回购承担连带责任担保;


(4)开发商集团向SPV提供连带责任担保;


(5)其他章证照监管等措施。


3、自有资金直接开发贷投资


对于部分尚有自有资金额度的信托机构而言,目前可针对开发商满足432条件的项目发放贷款,当然,此亦是以往信托机构常见的操作模式。具体可由信托机构以自有资金对符合432条件的项目发放贷款,并可提供其他资产进行抵押。由集团公司就项目公司的贷款项下的还本付息义务承担担保责任。贷款额度可按照土地总价款(含契税)的60%-70%配资,并在贷款期限维持抵押物的抵押率。


4、可转债及永续债投资


(一)信托+区域股交所可转债


在信托机构受到窗口指导要求压降融资性信托规模后,一些信托机构转向与区域股交所合作发行可转债产品。各地的银保监因监管的差异,有的地方的银保监将区域股交所的可转债产品直接认定为投资类或融资类产品;有的地方银保监从原来将其认定为投资类产品近期转变口径认定为融资类产品;有的地方银保监对可转债产品的性质的态度则暧昧不清。


但是受限于4月份流传的证监会《关于进一步明确区域性股权交易市场可转债业务有关事项的函》(清整办函〔2020〕30号),明确发行人需为区域股交所挂牌的股份公司,且不允许股交所作为通道,要求停止为房地产、类金融、异地企业及有限公司、城投公司、政府融资平台等主体发行可转债等等。虽然该文件未正式印发,但是有些区域已经开始按照该政策执行。目前可操作可转债业务的区域股交所对发债主体的准入、投资机构的性质、发债费用等均做了调整。比如,逐渐倾向于发债主体为股份公司,并且至少存续一个完整的会计年度;受限于非房额度,要求发债经营范围和名称中不含房地产、置业等相关字样;投资主体必须为机构,不接受基金作为投资主体,在投资人的选择上优选信托、券商资管计划等;发债费用亦有所提高。目前尚能操作可转债业务的区域股交所数量有限,并且且做且珍惜。


信托机构与区域股交所合作的“可转债”模式如下:


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需注意的是,信托机构目前仍旧是强担保的思维,即使底层发债主体由开发商的相关非房主体来担任,在风控上仍旧需开发商另行提供土地/在建工程或资产(优选一二线城市、住宅项目)提供抵押担保。但是,对于开发商而言,如果既需要其提供非房主体,又需要提供抵押物则在融资选择比较上不具备优势。


(二)信托+永续债


永续债系一种没有明确到期日,或期限非常长的债券,持有人在持有期间可以按期取得利息,但不能要求清偿本金。永续债券大致分为两种形式,其一是无约定到期日,但发行人有赎回权;另一种则约定到期日,但在每个到期日,发行人具有可以选择延长到期日的权利,如2+N、3+N、5+N。


在永续债中,出于对投资人收益的保护,可设置“利率跳升条款”,即债券的利率可以随着借款时间的增加而提升。比如在3+N的永续债中,若第3年发行人不赎回,则债券票面利率上升。每一重定价周期跳升基点通常为3%左右(即300BP)。由于永续债没有明确的到期日,发行人可延迟付息还本而不算违约,但并无投票权,亦不会稀释老股东的股权,并在一定条件下永续债是可记入所有者权益。


目前一些信托机构通过投资永续债的方式对满足条件的项目进行投资。基本融资要素如下:


1)融资主体:区域公司;


2)资金用途:投资于符合432条件的项目,用于其开发建设资金;


3)发行规模:通常按照土地总价款(含契税)的60%-70%计算;允许与开发贷并存,但退出不得晚于开发贷;


4)融资期限:2+N或3+N,信托机构有权选择延长投资期限,并设置交易对手的赎回权;


5)设置利率跳升机制:若投资期延续,续期后利息随之调整,一般适用利率为调整前利率+3%;


6)增信担保措施:需提供相应的抵押物及集团的回购、担保、股权质押等。


5、其他:资产证券化、不良资产等


目前亦有信托机构与证券公司沟通合作非标转标类ABS。如信托机构按照ABS的入池标准筛选委托人以单一或集合资金信托项下资金向借款人发放的多笔债权资产进行归集,并将其信托受益权转让给信托机构或信托机构作为主动管理的信托计划(原始权益人),信托机构与资产支持专项计划签署《信托受益权转让协议》,并将信托受益权作为基础资产转让予专项计划并设立ABS。另外亦有信托机构财产权信托归集于保理公司,由保理公司作为原始权益人的操作方法。此外,还有一些信托机构早早布局不良资产等特殊机会领域、家族信托领域。


来源:西政财富



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作者:用益金融信托研究院
来源:lpl冠军竞猜-信誉官网

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